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美国住房抵押贷款利率创2016年以来新低——超低利率下在房屋再包装融资攻略
2019-08-22 16:00

随着美国住房抵押贷款利率创下2016年的新低,越来越多的人寻求房屋再次打包融资,以获得更优惠的月供。

今年美国抵押贷款利率下降,更多的抵押贷款借款人正在考虑再融资。全美知名的抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)称,2019年7月,30年期固定利率抵押贷款平均利率为3.73%。这是自2016年末以来的最低抵押贷款利率。抵押贷款利率跟随10年期美国国债TMUBMUSD10Y品种的走势,今年迄今已下跌近67%。

根据全美抵押贷款银行家协会7月4日(周三)公布的数据。总体而言,上周的再融资申请数量几乎是一年前同期的两倍。这是一个重大转变。房地产网站HousingWire对联邦住房金融机构数据的分析显示,自2008年以来的任何一个季度,房利美 (Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的股价分别上涨了0.88%和0.45%。

美国知名地产网站Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔认为,2018年接受抵押贷款的近期买家更有可能获得更高的利率,因此更有可能获得再融资。但他认为,与2014年至2017年间的再融资热潮相比,人们对住房贷款的再融资速度较慢。

美国房地产数据公司布莱克·奈特(BKI)上月公布的数据显示,每月提前还款率(衡量提前还清贷款的抵押借款人比例)同比上涨近18%,至4月份的0.99%。三年前,提前还款率高达1.26%。

美国个人金融网站Bankrate的首席金融分析师格雷格·麦克布赖德(Greg McBride)表示:“抵押贷款利率在5年的大部分时间里都在4%的关口上下波动,所以很多房主都以3%的开始抵押贷款。那么,现在谁应该考虑抵押贷款再融资呢?

在过去的一年半里,买房或抵押贷款的人是再融资的主要候选人。但是许多房主可能没有意识到这一点。Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔说:“最近在2018年接受抵押贷款的买家更有可能获得更高的利率,因此也更有资格获得再融资,但他们可能没有注意到。”。

美国贷款公司LendingTree首席经济学家Tendayi Kapfidze表示,市场一般的经验法则是,市场上的现行利率需要比借款人目前的抵押贷款利率低50个基点,这样再融资才有意义。房地美称,截至2018年,30年期固定利率抵押贷款的年平均利率为4.54%。这大约比目前利率高出72个基点。因此,去年以这些利率购买住房的人可以通过以今天的利率再融资节省数千美元。

当然,那些没有利用2014年至2017年期间低于4%的抵押贷款利率的借款人也会发现考虑再融资在财务上是有利的。根据布莱克·奈特(BKI)提供的数据显示,美国总共约有680万借款人通过再融资至少可以节省0.75个百分点。

那么,房主再融资时还应该考虑哪些其他因素?当然,仅仅因为利率下降并不意味着再融资有太大意义。消费者还要考虑再融资时需要考虑贷款费用,因为这些费用可能超过他们从较低利率中看到的节约而且,时间也是一个因素。美国知名房产交易网Zillow 公司的高级经济学家萨拉·米基托里安说:“对于刚刚买房的人来说,再融资可能不值得,因为再融资会重置你抵押贷款的时钟——延长贷款期限可能会导致在贷款的整个生命周期内支付更多的利息,即使在利率更低的情况下。”

而且,延长贷款期限可能会导致在整个贷款期限内支付更多的债务利息,即使利率较低。——萨拉·米基托里安,Zillow 的的高级经济学家认为呢。同样,如果有人计划在不久的将来搬入新居,再融资可能不值得,因为储蓄是随着时间推移而产生的。

举例说,一笔再融资削减了借款人每月100美元的抵押贷款支付,但带来了2400美元的贷款成本。如果结算成本按月分摊,那么借款人需要两年时间才能在再融资上收支平衡。因此,如果他们打算在五年内搬家,与计划在贷款期间或之后住在家里的人相比,再融资节约的成本可能微不足道。 

然而,可以从再融资中受益的房主不应该等待开始这一过程——即使他们认为今年利率会更低。麦克布赖德说:“等待和坚持更高的房价完全是购房者的赌博。"但小幅增加可能足以给你的再融资计划泼冷水."

(文章来源于2019年7月7日《www.marketwatch.com》网站由川锐传媒授权原创翻译,如需转载需获得川锐传媒授权。) 

        

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