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气候变化如何为房地产市场创造“新的异常”
2019-11-11 16:19

近期,一份来自旧金山联邦储备银行的报告,该报告强调了气候变化如何产生巨大的投资和经济风险。尤其是对于美国的地产市场。

众所周知,旧金山联邦储备银行是美国中央银行系统的一部分,该行的专业性出版物并不适合大众阅读。一些研究论文过于深奥,都是诸如“引入负政策利率的收益率曲线反应”或“预防性定价:ELB风险的反通货膨胀效应”等类型的专业文章。但是一套关于气候变化的新论文却引起了多数普通读者的极大关注。该论文题为“应对中低收入社区气候变化风险的策略”,由学者和专家共同提供的18篇文章组成。

据美国主流媒体《纽约时报》报道,该报告描绘了气候变化对美国企业和社区面临的危险做出了最具体和最可怕的预测。同时其他国家央行和银行家也在关注气候变化;据英国《金融时报》报道,自2017年以来,全球有46家央行和监管机构加入了绿色金融体系网络,其中包括来自中国、法国和英国的代表。同时,世界经济论坛的《2019年全球风险报告》列出了三种气候变化风险——极端天气事件、减缓和适应气候变化的失败以及自然灾害——这三种风险既是最直接的,也是最具破坏性的。

不仅如此,气候变化的风险还将影响房地产投资和房地产业的运营。尽管有越来越多关于气候变化对土地使用和海平面影响的严重报告,但房地产业整个行业却尚未采取应对未来挑战。美国一家专门为企业和城市测量气候变化风险的公司——CDP公司城市项目负责人凯蒂·沃尔什(Katie Walsh)说:“金融界开始使用这种气候风险数据,我们正处于一个转折点。” 目前,已经有市政债券投资者根据气候风险和气候管理来决定50年或100年规划。如果城市和政府不理解这些问题,对投资者来说,这些新的状况无疑是极为令人担忧的。”

该报告建议,为应对气候变化应重组房地产和银行业。

根据美联储新报告的显示,商界领袖需要在为最易受新异常威胁的脆弱地区做好准备方面发挥领导作用”。这包括要提供针对海平面上升、风暴潮增加和内陆洪水的解决方案。在这方面,美国却非常糟糕地准备不足。在最近一份关于气候变化和房地产的报告中,城市土地研究所表示:“这个过程对于措手不及的投资者来说是痛苦的,但是那些做好准备的投资者却蕴含着有超越的潜力的商机。” 

根据美国科学家联盟2018年的一份报告《水下:海平面上升、慢性洪水及其对美国沿海房地产的影响》,该报告估计到2045年,美国大约有30万处住宅和商业地产可能面临慢性破坏性洪水,威胁到1350亿美元的财产损失,并迫使28万美国人进行调整或搬迁。这份关于洪水增加将如何抑制沿海房地产的长期分析令人担忧地指出,沿海房地产的大多数投资者和开发商没有将这些风险纳入当前价值预测。根据国际货币基金组织的数据,在全球范围内,包括财产在内的重要资产可能会因气候变化而遭受损失。

另外,根据一篇题为“洪水风险和市场结构调整:行动纲要”的论文指出,美国的洪水风险测量系统过于生硬和过时,无法准确测量洪水风险和减灾投资的影响。而投资者倾向于查看联邦应急管理局的洪水保险费率图来指导他们购买洪水保险的决策。但报告称,这些地图已经过时,局部不准确”,而且没有考虑到气候变化或其他不断变化的条件,比如当地的额外基础设施。

上述现象都指出,美国有数十万套房屋需要得到气候预测方面的援助,包括在这种现象下更加准确的资产定价。最具挑战性的是,在气候变化导致世界日益变化的情况下,诚实地估算房屋真实的价值。 

同时,为了适应气候变化,美国应该修补有缺陷的联邦自然灾害援助体系。

该报告还给出了银行和投资者如何避免沿海房地产受到的气候变化的损失。

报告建议:首先,他们主张采用标准的、最新的指标来计算洪水带来影响弹性,同时考虑到建筑物本身的结构脆弱性和适应能力,以及最新的天气和气候信息。金融系统不能改变政策,也不能围绕它无法准确衡量的事情影响投资决策。但是金融机构可以采取其他一些措施。首先,推广这一个或多个新指标,并使其成为资产和投资组合管理的标准风险评估工具。然后,使用这些工具更好地理解抵押贷款和贷款发放时的洪水风险,并随着条件和数据的变化进行调整。最后,创造新的适应性贷款和抵押产品,鼓励明智、审慎和长期的投资,提高整体弹性。

该报告指出,在目前的情况下,金融市场的迅速行动很重要,因为现在联邦政府反应迟缓。新泽西组织项目(NJOP)的创始人阿曼达·德韦卡-林尼尔认为,洪水政策的变化速度极其缓慢,目前的许多提议都没有用。

新泽西组织项目是一个由公民领导的房主联盟,该联盟为受飓风桑迪影响的房主争取更多的联邦援助。“我认为没有足够的人理解这有多重要,也没有足够的人理解我们需要采取什么步骤,”她说。“许多提议的改变都没有帮助,所以我宁愿不作任何改变,也不愿修改《水资源法案》,因为我们有机会继续争取有益的改变。” 

同时,国会批准的援助资金的发放也有所放缓。8月下旬,国会向全国各州拨款67.5亿美元,帮助它们为未来的飓风和自然灾害做准备,这些州包括得克萨斯州、路易斯安那州、佛罗里达州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、西弗吉尼亚州、加利福尼亚州、密苏里州和佐治亚州。但这不包括拨给波多黎各和美属维尔京群岛的数十亿美元。波多黎各最初应该得到80多亿美元,这笔钱在一定程度上有助于重建和加强该岛的电网。这笔钱还没有被分散,在本月早些时候举行的住房和城市发展委员会住房拨款小组听证会上,官员们承认“故意不遵守法律” 常言道,房地产将永远是一项区位业务。但是随着气候变化时代的推进,如果没有更好的信息,投资者将不会真正知道他们的投资会带来什么风险。

(文章转自家住海外,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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